田中鎮公所

更換配地，是五種處理農舍套繪管制問題的手段之一：一、多餘土地解除套繪管制(較廣為人知，但適用不易，易有爭議)。二、更換配地(負責任作法)。三、拆除建築物全部(負責任作法)。四、變更土地編定為非農業編定(負責任作法)。五、法院判決(本方法已被視為不宜)。）遇此類案件，撰寫者一律建議以第二、三、四種方式處理農舍套繪管制問題。

本篇便是仔細討論「更換配地是否免檢討0.25公頃」疑義。結論：更換配地免受0.25公頃限制。

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先來了解更換配地的背景，簡單來說，因為早期法規缺陷，配合耕地用於興建農舍後便出售，導致許多民眾買到受套繪管制的農地。來看點歷史：

89年版農業發展條例、90年版農舍辦法(第9條。102年版的第12條)均尚無相關解法。

90年以90.2.26.台內營字第9082636號首次提出102年版的第12條部分「解除套繪管制」概念【第一種】。

93年以93.11.17.營署建管字第0930070842號(後來被103令廢止)主張解除套繪管制時要有「所有有關土地的全體所有權人」的同意。

99年以99.8.26.內授營建管字第0990807380號拆除建築自動解除套繪管制【第三種】。

99年以99.9.21.內授營建管字第0990807865號准予變更配地【第二種】。

102年版農舍辦法修訂第12條出臺解除套繪管制方法【第一種、第四種】。

103年以103.7.1台內營字第1030806572號令補充規定89年以前農舍(多筆土地)情況推出「准由『使照持有人以外之人/坐落地所有權人以外之人』免經『使照持有人同意/坐落地所有權人同意』得自行提出『變更使用執照-解除套繪管制』申請」【第一種加強版】。

105年出臺105.4.27.台內營字第10508049062號函令禁止地政事務所執行[有農舍套繪管制土地的分割判決]的分割。最高法院109年度台上字第2485號民事判決(理由三)、最高法院110年度台上字第2780號民事判決(理由三(三)、五(五))、最高行政法院 109 年度上字第 286 號判決(理由五(五))定性法院不宜進行此類分割判決【第五種的禁止】。

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99.08.26.內授營建管字第0990807380號函：「二、案經本部營建署於99年7月26日邀請本部建築技術審議委員會委員、行政院農業委員會及各直轄市、縣（市）政府等有關機關代表召開「研商已興建農舍之農業用地，變更原提供該筆興建農舍配合耕地及變更使用執照解除原配合耕地之謄本註記疑義案」會議，獲致結論以：89年1月26日修正後之農業發展條例第18條第4項始明定：『農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權』。爰該條例修正前，依原『臺灣省申請自用農舍補充注意事項』規定，以10公里範圍內之耕地合併申請興建農舍領得使用執照之案件，其配合耕地之移轉，尚無應與農舍及其坐落用地一併移轉之限制；其申請農舍原使用執照內附加註記之配合耕地地號之變更，亦非屬農業用地上申請農舍新建或增建等建造行為，與該條例第18條所稱『興建農舍』不同，故該條例修正前原提供興建農舍之配合耕地之檢討，得依該農舍申請興建當時之法令依據及許可條件，以及現行申請變更使用執照程序，以其10公里範圍內之耕地檢討辦理，如經檢討得解除後之原配合耕地，仍應依現行農業發展條例規定利用管理。」

檢視本函，係針對「臺灣省申請自用農舍補充注意事項」的補充解釋，雖然解釋時該注意事項早已廢止，但因為亦無新法規取代(例如農舍條例並沒有提及)，仍被視為解決方案之一，此處就不再對於本函的正當性、授權進行分析。

有關內授營建管字第0990807380號的接續解釋尚有：一、99.12.27.營署建管字第0990079931號(換上的配地無取得時間之限制)。二、104.8.3.內授營建管字第1040426214號及(換上的配地須與坐落地同一所有權人)。三、103.3.6.營署建管字第1030011157號(換上的配地須符合申請建照時對於耕地的定義（田、旱地目)）。四、109.5.21.農企字第1090216292號(換上的配地須與坐落地同一所有權人、套繪持有合一)。

理由一：函釋要求以原執照申請當時之法令進行檢討，臺灣省申請自用農舍補充注意事項並無0.25公頃限制。

「……原使用執照內附加註記之配合耕地地號之變更……」即「更換配地(變更配地亦可)」。

「……爰該條例修正前，依原「臺灣省申請自用農舍補充注意事項」規定，以10公里範圍內之耕地合併申請興建農舍領得使用執照之案件，其配合耕地之移轉……」即「僅准89年以前農舍案件進行更換配地」之意。

「……配合耕地地號之變更，亦非屬農業用地上申請農舍新建或增建等建造行為，與該條例第18條所稱『興建農舍』不同，故該條例修正前原提供興建農舍之配合耕地之檢討，得依該農舍申請興建當時之法令依據及許可條件……以其10公里範圍內之耕地檢討辦理……」即「更換配地之檢討，請依89年以前之法令檢討」。

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89年前法令彙整：坐落地與配地均須田旱地目、坐落地與配地同一人所有、配地必須坐落10公里範圍內或同一鄉鎮市區內、建蔽率75.3.12.前申請建造執照為5%、建蔽率75.3.12.後申請為10%、無最小面積限制。(換上的配地另須檢討不受10公里內所有公所與縣市政府套繪管制)

臺灣省申請自用農舍補充注意事項(可找到的較完整的86年版)：一、農民申請農舍以一戶一農舍為原則。二、農民申請核發「確無現有農舍」之證明，應依規定檢具其住所距離十公里範圍內都市計畫農業區及非都市計畫土地之所有耕地之土地及房屋清冊，及有無現有農舍之資料並附具切結書（敘明如有虛偽申報願自行無償拆除）向其戶籍所在地之鄉鎮公所申請之。三、都市計畫農業區及非都市土地之耕地得合併申請建築農舍，並以十公里範圍內為限，但同一行政轄區內（省轄市、縣轄市、鄉鎮公所）之耕地超過十公里範圍得合併提出申請，提供合併之耕地，應於法定空地套繪圖上詳為註記。四、申請建築農舍，以其農舍座落都市計畫，農業區或非都市土地地區，分別適用「都市計畫法台灣省施行細則」及「實施區域計畫地區建築管理辦法」之規定。

高雄高等行政法院110年度訴字第31號判決事實及理由-貳-五-(四)：「次按內政部於69年修訂實施區域計畫地區建築管理辦法即於第5條第1項明定：『於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過495平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之5，建築物高度不得超過3層樓並不得超過10.5公尺，但最大基層建築面積不得過330平方公尺。』……嗣後於75年間再次修正上開第5條第1項規定，將上開建築面積與耕地面積百分比提高為10，其餘不變，而後該規定延續至今……」。

69.4.28.台內地字第21069號函：「……又農業發展條例施行細則第十二條第一項亦明定『本條例第二十二條所稱耕地，指土地登記簿記載之「田」「旱」地目土地。』……」。

綜上，理由一已可說明為何更換配地免受0.25公頃限制。

理由二：更換配地為鼓勵「套繪與持有合一」為負責任的做法。

89年以前並無「農舍應與其坐落用地(包含坐落地與配地)併同移轉或併同設定抵押權」規定，此觀86.08.08.台內地字第8684869號函即知此為一社會問題，並成為89年時修訂農業發展條例的一淵源。

再看109.5.21.農企字第1090216292號：「……但為落實本條第4項立法目標(註*)，引導農舍與農地經營結合，且減少後續農舍管理糾紛，貴部亦於 104年8月3日內授營建管字第 1040426214號函表示申請農舍原使用執照內附加註記之配合耕地地號之變更，該用以交換之土地，應為農舍坐落土地之所有權人所有，以減少套繪管制不合理之情形。」農發條例第18條第4項：「第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人」，故「套繪與持有合一」為維護農業生產的一項目標。

【第一種-多餘土地解除套繪管制】手段相較更換配地在地方政府的見解相當分歧，不當見解將影響他人財產權之行使，易無法達成「套繪與持有合一」目標：

如本所認為台內營字第1030806572號令所代表的意思並非「多個配合耕地之間的解除套繪管制申請，只要解除後剩餘面積符合規定，採先搶先贏，免經其他土地所有權人同意」，必須將台內營字第1030806572號令結合其淵源函釋(已廢止之)營署建管字第0930070842號內容一同看：未有103令以前，坐落地所有權人一定很不願意提供同意書，因為坐落地所有權人會想要優先解除「他自己擁有的配合耕地」，畢竟人性。

故，本所認台內營字第1030806572號令應理解為「在確保公平、不侵害他人處分財產權的前提下，配地所有權人提出之解除套繪管制申請，免收集所有有關土地所有權人同意書」。

但一定有許多地方政府僅依文義理解為「多個配合耕地之間的解除套繪管制申請，只要解除後剩餘面積符合規定，採先搶先贏，免經其他土地所有權人同意」。此考慮未周，易於限制他人財產權之行使，並且無法達成「套繪與持有合一」目標。

理由三：更換配地是「合計小於0.25公頃基地」惟三的處理手段之一，不應再加高門檻。

兩種情況導致農舍基地小於0.25公頃基地：一、89年以前的農舍案件。二、89年以後的農舍案件但取得農業用地時間早於89年。因89年以後農舍通常不會「有配地」所以先撇開不談，我們就看89年以前農舍，因為沒有最小申請基地面積限制，僅須符合當時規定之建蔽率(已75.3.12.為界)即可。

試想此類案件，倘若意圖使某一塊配地免再受套繪管制，若採解除套繪管制面臨面積不足，若採更換配地仍加諸0.25公頃限制，那就只剩下：一、拆除建築物全部。二、變更土地編定為非農業編定，此二方法涉及層面更廣、難度更高。更換配地加諸0.25公頃限制並不適當。

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倘若本篇文章有啟發您，建議不定時回來看看本篇見解有無更新，撰寫人認為此為公眾發言的補救措施。

建設課 詹盈傑技士 04-8761122轉276