田中鎮公所

法定空地分為兩種：一、範圍上的法定空地(實施套繪管制而受限)。二、數值上的法定空地(應保留最小法定面積之數額)。為何有兩者的分別？係實務與法令的揉合、法令定義不簡明所致。以下將盡量解釋清楚。

建築法第11條定性而不定量

建築法第11條第1項前段：｢本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。……」這一段的描述是「非定量的」。撰寫者建議先做以下觀念預備：

此處的「建築基地」不指涉「建築基地範圍面積(數值)」

此處的「供建築物本身所占之地面」不等於「建築面積(數值)」

此處的「應留設之法定空地」不等於「建築基地範圍面積扣除建築面積(也是數值)」

*此為便宜方便之解釋，省去法令演進的歷史因素。

總之，建築法第11條：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。……應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」只是定性：建築基地的單位是宗，每一宗基地都受本法管制，包含一宗基地以內的全部、一宗基地與特定外部元素的關係。*一宗：數筆土地的組合，可隨多次建照申請合併擴張範圍。

*次節說明了：應(免)留設的法定空地的實際位置是「後設的」，可回頭解釋為何本節所述建築法第11條的目的不包含「定量(數值如何計算)」只有「定性」。

範圍上的法定空地

範圍上的法定空地＝空地＝建築基地範圍減去建築面積範圍。該範圍的向量面積沒有意義，因為不能配合現行建築基地法定空地分割辦法(以下簡稱法空辦法)操作(數值上的應留設的法定空地才能配合操作)。

法空辦法第4條：「建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割……」故一般情況下法定空地存在「應留設之法定空地／免留設之法定空地」後者可依據前開規定分割，但不論是前者後者均受建築法第11條第3項(農舍則依農舍辦法第12條)：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用……｣控制居住品質、公平使用土地。為求公平(不任意重複使用土地)因而發展出「套繪管制」此一手段。

這邊常有一個疑惑，法規寫應留設的不可分割，沒寫免留設的不可分割，但為何撰寫者說應留設、免留設均受管制不可分割？這是因為你並不會知道應留設的法定空地的實際位置在哪裡，這些應(免)留設的法定空地的實際位置是「後設的」，必然在提出法空分割申請及變使操作完畢後才能分辨出來(尊重未來的所有權人的處分權)，所以不論應留設、免留設的法定空地(範圍上的法定空地)均受套繪管制，此法令才有實施可能。

數值上的法定空地

數值上的法定空地＝應留設(保留)的法定空地＝最小法定空地面積數值(寫在建築執照上的那個數字)。這個數字是可以配合法空辦法操作分割的，邏輯是：反正這張建築執照就是最少要留設這個數值的法空面積，其餘部分要割出去OK可以，本法尊重人民財產權，但還是有一些公益上的限制寫在法空辦法內。

數值上的法定空地，就是標標準準的「應留設的法定空地」。

這個數字的計算方法：「建築基地範圍面積(其他面積)」乘「１『減』法定最高建蔽率」，算出來的數值並不是這張執照實際空地的向量數值，這個數值就是在告訴未來的建築物持有者「你愛怎麼行駛財產權去分割都OK，但最小應留設的就是這樣，當你忙完所有分割並令其產生經濟價值之後，即使本張執照設計建蔽率達到法定最高建蔽率，本法仍牢牢控制著最低生活品質，建築法因而具備了意義」。

法定空地的填寫難點

當發生「法定建蔽率不只『一個』的時候」容易發生計算問題，例如：

1.建築基地分屬多個使用分區(各分區法定建蔽率不同，這個還算簡單，依據用地比率便可計算「法定最高建築面積」再反推「合併法定建蔽率」)。

2.多種農業設施的組合(各設施法定建蔽率不同)。

3.農舍+農業設施的組合(各用途法定建蔽率不同)。

*純農舍倒是沒這個問題(現行89年後新農舍一律寫10%即可)。

有時因為計算困難，地方主管建築機關會同意執照上不書寫法定空地數值「***」，這僅是一種管理上的裁量(權宜之計，無登載不實的問題)，並非代表「本張執照無應留設之法定空地所以可以任意分割」，撰寫者曾看到法院曾疑惑於「這裡沒寫數值，所以可以任意分割」感到不安，建築法仍有其目的，應有適當辯護。

*縱然法院判決分割，受套繪管制範圍仍不變，法院判決僅涉地籍管理，地籍與套繪管制是分離的，地籍圖只是重要參考底圖。實施「圖台套繪」可做到地籍與套繪完全分離尚不影響，「資料庫套繪」容易受此類判決分割徒增管制困難。

其他

1. 最小法定空地面積數值也會隨著建築執照而更新(納入新土地為新一宗建築基地)。
2. 農舍執照受農業用地興建農舍辦法第12條實施套繪管制：「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」
3. 農舍的配合耕地非屬法定空地，但並不代表農業用地作為建築基地均非屬法定空地。
4. 建築基地≠建築用地。農牧用地≠農業用地。耕地≠農業用地。農牧用地≠耕地。農舍用地≠農舍坐落地。

建設課 詹盈傑技士 04-8761122轉276