田中鎮公所

建築物可按法源區分為：農舍建築物(農業發展條例、農業用地興建農舍辦法)、農舍以外建築物(建築法)二大類，農業設施係農舍以外建築物，合先敘明。

為處理近代城市的失序蔓延，採取建蔽率管制(註解1)為一常見手段，該管制前提必須「不得重複使用」，而為使管制具備可執行性，另施以「不得任意分割」等諸限制。上揭概念內化為法律則係建築法第11條第3項(註解2)：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；……」及行政院農業委員會109年06月22日農企字第1090990521號函：「……依本辦法(編按：農業用地興建農舍辦法)第12條第2項規定： 『已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。』均為維持興建農舍之農業用地之完整性，避免已興建農舍之農地有不當細分、重複申請興建農舍，……」二者均闡明建築物所用土地特定範圍具有(包含但不限於)「不得重複使用、不得任意分割」管制。

「套繪」原指「疊圖、以某圖為底圖繪製其上」，「套繪管制」正是在某底圖(地籍圖)之上劃定一範圍進行管制的意思；「套繪管制」便係執行前開數管制所用手段之通稱。

準此，農舍以外建築物係依建築法第11條予以套繪管制，管制之時點係於土地實施建築管理後(註解3)；農舍建築物係依農業發展條例第18條授權農業用地興建農舍辦法第12條予以套繪管制，管制之時點係涵蓋所有時間(註解4)。

有關地籍異動、移轉是否影響套繪管制：套繪管制係於地籍套繪圖上劃定一範圍進行管制，並不與土地法之地籍管理、地籍圖生直接關係(僅作為主要的參考底圖)，自不受土地分割、合併、重劃、重測影響。套繪管制隨建築物生滅，不論人何，只要建築物仍為合法存在，套繪管制便不受影響。實務上(註解5)套繪管制尚有一定彈性，非必須以完全相符之一範圍而為管制，容許範圍挪移且面積相近之認定調整，由各建築管理機關本於權責認定。

有關受套繪管制之土地如何分割：農舍以外建築物基地需按建築基地法定空地分割辦法取得建管單位准予分割證明或法院確定判決書方得分割；農舍建築物基地亦同，惟農舍建築物基地另有未經解除套繪管制不得分割規定，未解除套繪管制前法院亦不應准許分割(註解6)。實務上常見非一整筆土地全部受管制，而僅其一部分受管制，此時若能確認套繪範圍不受分割影響，分割亦無不可（實際操作手法因人地物事各有不同）。

1. 註解

   1. 建蔽率管制是以「分數、百分比」控制建築量之機制，套繪範圍是分母，建築投影面積是分子。
   2. 建築法第11條第3項雖於73年增訂，但農舍以外建築物之套繪管制自60年版建築法公布後即存在，非於73年版建築法增訂後才明確。內政部60年04月20日台內地字第405168號函：「……（一）利用原核定之法定空地辦理土地分割，再以新地號提出申請建築者，不得核准其建築執照，建築法令有明示，應切實辦理。（二）利用原核定之法定空地辦理分割後之新地號，已經提出建築申請且已領得建築執照興建者，基於公益上之理由得予吊銷其建築執照……」據此，套繪管制顯自60年版建築法公布後即存在。最高行政法院109年度判字第375號判決(理由五(七))參照。 補充：65.03.01.台內營字第647582號亦提及「防重覆使用」。
   3. 實施建築管理時點查內政部91年03月19日內授營建管字第0900018726號函、臺灣省政府66年03月22日府建四字第728239號函略以：62年12月時土地地目等則「田1~12」實施建築管理日為62年12月；65年1月時土地地目等則「田13~26」實施建築管理日為65年1月；或土地屬「田」地目編定時間晚於前揭62年12月或65年1月者以田地目編訂日為實施建築管理日；或按都市計畫公布實施日、區域計畫非都市土地使用地編訂公告日、其他特定期日為實施建築管理日，如有多個時點則以最早時點為之，以建築物完成日晚於實施建築管理日者受其限制。
   4. 內政部102年10月30日內授中辦地字第1026652059號令：「……不論於89年農業發展條例修正前或修正後取得農業用地，申請興建農舍時點在本辦法102年7月3日修正生效前、後，均應適用本辦法第12條第2項之規定。……」。據此，農舍執行套繪管制之時點係涵蓋所有時間。高雄高等行政法院110年度訴字第31號判決(判決事實及理由貳五(三))參照。
   5. 重測造成之土地形狀微小調整、重劃土地跟隨所有權人的再分配之異動(分得土地視為原有土地)為主管建築機關套繪管制「認定調整」之大宗。除前開情況，欲調整套繪管制範圍應按一般變更使用執照程序、或其他相關規定辦理。
   6. 內政部105年04月27日台內營字第10508049062號函：「……惟貴部103年4月29日台內營字第1030804511號函說明三所述『已興建農舍之農業用地經法院判決共有物分割確定，自得檢附法院確定判決書，逕向地政機關申辦分割』，似未考量農舍辦法上開分割限制之規範意旨，……是以，本部以105年4月27日台內營字第1050804906號令停止適用旨揭103年4月29日台內營字第1030804511號函……」據此，未經解除管制前法院不宜作成分割判決。最高法院109年度台上字第2485號民事判決(理由三)、最高法院110年度台上字第2780號民事判決(理由三(三)、五(五))、最高行政法院 109 年度上字第 286 號判決(理由五(五))參照。

建設課 詹盈傑技士 04-8761122轉276